Wir selbst haben unsere Baufinanzierung zwar schon lange unter Dach und Fach gebracht, sodass diese für uns kein aktuelles Thema ist, aber vielleicht schaut hier ins Bautagebuch ja auch der eine oder andere angehende Bauherr herein, für den dieses Thema noch von Interesse ist.
Für diese habe ich einen kleinen Hinweis für einen aktuellen Artikel in der Finanztest. Dort wird beleuchtet, dass die „letzten“ 10.000 oder 20.000 Euro bei einer Baufinanzierung oftmals die teuersten sind und dort unbemerkt Zinssätze von bis zu 10 Prozent und mehr zum tragen kommen.
Doch wie kommt das? In der Regel berechnet sich der persönliche Zinssatz unter anderem daran, wie viel Eigenkapital man einteilig mit in die Finanzierung einbringt. Die beworbenen Topzinsen gelten oftmals nur für bis zu zirka 50 Prozent Beleihung. Wenn man weniger als 50 Prozent Eigenkapital mitbringt, muss man in vielen Fällen mit Zinsaufschlägen rechnen (so war es auch bei uns).
Diese sind jedoch in den unteren Bereichen noch vertretbar. Bei 60 Prozent liegt der Aufschlag laut Finanztest im Durchschnitt derzeit zum Beispiel bei gerade einmal 0,04 Prozentpunkten und bei 80 Prozent bei 0,16 Prozentpunkten. Wenn jedoch beim Kreditanteil 80 Prozent oder gar 90 Prozent überschritten werden, wird es meistens richtig teuer. Besonders dann, wenn man voll finanziert.
Finanztest macht dies an einem Finanzierungs-Beispiel bei der ING DiBa (mit Stand der Konditionen vom 04. April) deutlich: Angenommen es wird eine Immobilie für 200.000 Euro gekauft. Wenn die Kreditsumme 90 Prozent des Kaufpreises (also 180.000 Euro) beträgt, würden effektiv 3,51 Prozent Zinsen fällig. Wird voll finanziert, müssten für den gesamten Betrag Zinsen in Höhe von effektiv 4,02 Prozent gezahlt werden. Für die „letzten 20.000 Euro“ Kreditanteil werden umgerechnet somit 8,98 Prozent fällig. Allein im ersten Jahr macht das „Mehrzinsen“ von 1.700 Euro aus. Auf mehrere Jahre gerechnet geht das dann richtig ins Geld.
Das ist für den Kunden meistens nicht gleich ersichtlich, da man ja in der Regel nur den Zinssatz für die Gesamtsumme zu sehen bekommt. Und das sei noch nicht einmal das teuerste Beispiel gewesen; teilweise kommt man da auf 11 Prozent und mehr für die „letzten Euros“. Da kann man dann auch gleich den Dispokredit des Girokontos nehmen… 😉
Wenn es irgendwie möglich ist, sollte man also versuchen, unter den kritischen Beleihungsgrenzen zu bleiben. Vor allem wenn man nur knapp drüber liegen würde, kann es Sinn machen, vielleicht doch noch etwas mehr Eigenkapital zu aufzubringen.
Aber Achtung: Man sollte sich auch immer eine Reserve vorhalten und nicht auch den letzten eigenen Euro mit in die Finanzierung einbringen. Schließlich braucht man noch einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes, wie zum Beispiel Auto-Reparaturen oder eine neue Waschmaschine etc. Zudem können auch rund um den Hausbau noch Zusatzkosten durch Sonderwünsche auf einen zukommen (wenn man zum Beispiel doch andere Fliesen haben möchte als ursprünglich im Standard vorgesehen oder oder oder). Das darf man dabei auch nicht vergessen. Darauf weißt auch Finanztest explizit hin. Dort wird empfohlen, eine Reserve von wenigstens drei Netto-Monatsgehältern vorzuhalten. Am besten auf einem Tagesgeldkonto, denn dort kommt man täglich an sein Geld heran und bekommt dennoch noch ein paar Zinsen (siehe dazu auch die Empfehlungen in meinem Tagesgeld-Blog).
Wir selbst haben da bei unserer Baufinanzierung recht vorsichtig geplant. Allerdings lagen wir auch unter 80 Prozent Beleihungsanteil, sodass es bei uns nicht den großen Effekt bei den Zinsen gab (bei Interesse an unseren gemachten Erfahrungen und Tipps beim Abschluss der Baufinanzierung klickt hier). Ärgerlich ist es eben nur, wenn man ganz knapp über einer Beleihungsquote liegt, ab der es richtig teuer wird. Da sollte man darauf achten.
Um den persönlichen „Grenzzinssatz“ zu ermitteln, bietet Finanztest einen kostenlosen Rechner an. Dieser setzt Microsoft Excel (mindestens Excel 97) voraus; funktioniert aber sicherlich auch mit Open Office. 😉 Er kann hier kostenlos heruntergeladen werden. Dort könnt ihr ermitteln, ob es sich lohnen würde, doch noch etwas mehr Eigenkapital einzusetzen.
Auf eine Besonderheit weist Finanztest abschließend noch hin: Hin und wieder kommt es vor, dass Banken eine Art „Rabatt“ geben, wenn die Kreditsumme höher ist. Zum Beispiel kann es vorkommen, dass der Zinssatz um 0,25 Prozentpunkte sinkt, wenn man die Kreditsumme von 100.000 Euro überschreitet (so zum Beispiel bei der ING DiBa). Wenn nur „ein paar tausend Euro“ bis dahin fehlen, kann es sich daher lohnen, den Kredit aufzustocken. Auch dies sollte man natürlich berücksichtigen.
In der Regel gilt aber die Faustformel: Je höher der Eigenkapital-Anteil, desto geringer der Zinssatz. Und was auch immer gilt: Holt euch mehrere Angebote ein und schlagt nicht beim Erstbesten zu. 😉
